01.01.2016 года были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, в частности, законодатель изменил порядок налогообложения при продаже недвижимости. После внесенных изменений правильно рассчитать размер налога стало значительно сложнее. В данной статье мы постараемся структурировать законодательные нормы, разложив все по полочкам. Итак, как правильно рассчитать налог при продаже недвижимости?

1.Изначально необходимо определить момент возникновения права собственности на объект недвижимости. По общему правилу это дата внесения записи в ЕГРН. Однако есть исключения, например: право собственности на наследуемое имущество возникает с момента открытия наследства (даты смерти). Право собственности на имущество члена ЖСК, с момента выплаты пая. В приведенных примерах дата внесения записи в ЕГРН имеет вторичное значение.

Важно! При изменении долей в праве собственности или изменении вида собственности (например изменение совместной собственности на долевую), момент возникновения права для исчисления налога исчисляется по первой записи в ЕГРН.

2.После этого определяем минимальный предельный срок владения для данного объекта (ст. 217.1 НК РФ):

  • Если право собственности на объект (см. п.1) возникло до 01.01.2016 года или же после этой даты, но на основании наследования или дарения от близкого родственника, приватизации или по договору ренты, то минимальный срок владения будет 3 года;
  • Если право собственности возникло после 01.01.2016 года, но на основании иных сделок, то минимальный срок владения составит 5 лет;
  • Если объект находится в собственности более предельного минимального срока, то собственник освобождается от оплаты налога, вне зависимости от размера дохода.
Важно! Минимальные предельные сроки владения не применяются к объектам недвижимости, используемых в коммерческих целях!

3.Если объект находится в собственности менее предельного минимального срока, значит право собственности возникло после 01.01.2016 года и налогооблагаемую базу необходимо исчислять с учетом внесенных изменений.

  • По общему правилу налогооблагаемая база - это доход от продажи недвижимости.
  • Однако если доход от продажи менее 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база составит 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Важно! На рынке недвижимости сложилась практика занижения налогооблагаемой базы путем проводки части денежных средств за неотделимые улучшения или преимущественное право покупки. Необходимо понимать, что если данная информация появиться у налоговых органов, то полученные суммы будут считаться доходом и оплатить налог придется на общих основаниях.

4.Далее необходимо определить возможность применения налоговых вычетов. Налоговый вычет эта сумма, на которую Вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу. Есть несколько вариантов применения налогового вычета:

  • имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на покупку, строительство, ремонт (п. 1 ст. 220 НК РФ);
  • также можно применить налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей в пределах одного налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Важно! Многие применяют данные налоговые вычеты вне зависимости от статуса недвижимости. При этом законодатель предусмотрел закрытый список с указанием конкретных объектов. Однако на практике налоговая часто «закрывает на это глаза».

Из данной статьи видно, что, с одной стороны, правильно рассчитать налог не так и сложно. С другой стороны, необходимо быть внимательным при определении момента возникновения права, определения статуса объекта недвижимости и правильно применять налоговые вычеты.

Налогообложение нерезидентов 
Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Пожалуйста, обратите внимание, что статья актуальна на дату публикации. Информация, изложенная в статье, носит информационный характер и не может являться руководством к действию